「安いから」で決めて大丈夫？

築古マンション購入で確認したい4つのポイント

最近、中古マンションの価格を見ていて、

「こんなに安く買えるんだ！」

と思うことがあります。

新築マンションと比べると、築年数が経ったマンションは価格が抑えられているケースもあり、「中古マンションを購入して、リフォームして住む」という選択肢もあります。

一方で、今回の新聞に気になる記事が載っていました。

タイトルは、

「築古物件購入の落とし穴」

です。

築40年以上のマンションが増えている中で、購入する際には、価格だけではなく**「その建物がこれまでどのように維持・管理されてきたのか」**を確認することが大切だという内容でした。

私も、これは中古住宅を検討する方にはぜひ知っておいてほしいポイントだと思います。

① まず確認したいのは「耐震性」

築年数の古いマンションを検討する場合、最初に確認したいのが耐震性です。

特に大きなポイントになるのが、

1981年6月1日

です。

国土交通省によると、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、いわゆる「新耐震基準」が適用されています。1981年以前の建物の場合は、旧耐震基準で建てられている可能性があるため、耐震診断などによって耐震性能を確認することが重要です。

ただし、

「古い＝すぐ危険」

という単純な話でもありません。

耐震改修が行われている場合もありますし、建物ごとに状況は違います。

だからこそ、築年数だけで判断せず、実際の耐震性を確認することが大切です。

② 「大規模修繕をいつやったのか」を確認

次に確認したいのが、

これまでの修繕履歴です。

マンションは戸建住宅と違い、外壁や屋上、防水、共用廊下、エレベーターなど、多くの部分を住民みんなで維持・管理していきます。

そのため、

「何年前に大規模修繕をしたのか？」

「どんな工事をしたのか？」

「次はいつ頃、どんな工事を予定しているのか？」

を確認する必要があります。

国土交通省も、マンション購入時には長期修繕計画だけでなく、これまで実施された修繕工事の時期や内容も確認するよう案内しています。

「築年数は古いけれど、しっかり修繕されているマンション」

と、

「築年数が同じでも、修繕が十分に行われていないマンション」

では、意味が大きく違います。

③ 修繕積立金は「今の金額」だけを見ない

そして、意外と見落としやすいのが、

修繕積立金です。

中古マンションを購入すると、住宅ローンの返済だけではありません。

毎月、

・管理費

・修繕積立金

・駐車場代など

が必要になる場合があります。

さらに大切なのは、

「現在いくら払っているか」だけではなく、「将来いくら必要になるのか」

を見ることです。

修繕積立金が少なく見えても、将来的に大幅な値上げが予定されている場合があります。

また、積立金が不足していれば、大規模修繕の際に一時金が必要になる可能性もあります。

国土交通省も、現在の修繕積立金の残高だけでなく、長期修繕計画で予定されている将来の工事費用に対して不足していないかを確認することを勧めています。

④ 最後は「管理されているマンションか」

そして、私が一番大切だと思うのが、

「そのマンションがきちんと管理されているか」

ということです。

マンションは「建物を買う」だけではありません。

そこには、

管理組合

があります。

総会がきちんと開かれているのか。

修繕についてどんな話し合いがされているのか。

管理費や修繕積立金の滞納はないのか。

長期修繕計画はあるのか。

こうした情報も、購入前に確認しておきたいところです。

国土交通省も、マンション購入時には直近の総会議事録を確認することで、そのマンションが現在どのような課題を抱えているのかを把握できるとしています。

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「安いマンション」には理由があるかもしれない

築古マンションは、価格だけを見ると魅力的に感じることがあります。

しかし、

「なぜ、この価格なのか？」

を考えることが重要です。

築年数が古いから安いのか。

立地の問題なのか。

管理状態の問題なのか。

修繕積立金の問題なのか。

耐震性の問題なのか。

理由は物件によって違います。

だからこそ、

「価格が安いからお得」

ではなく、

「価格と建物の状態、将来必要になる費用を全部合わせて考える」

ことが大切なのだと思います。

私なら「買った後」まで考えます

住宅は、買った瞬間がゴールではありません。

そこから何十年も暮らしていくものです。

これは新築住宅でも中古住宅でも同じです。

購入価格だけではなく、

住宅ローン＋維持費＋修繕費＋光熱費＋将来の生活費

まで考えて、

「この家なら安心して暮らしていける」

と思える住まいを選びたいですね。

私たちAVANTIA静岡支社でも、住宅購入についてのご相談をお受けしています。

新築住宅だけでなく、**「中古住宅と新築住宅、どちらが自分たちの暮らしに合っているのか？」**といったご相談でも構いません。

家は高い買い物だからこそ、

「買う前」だけではなく、「買った後の暮らし」まで考えて選ぶ。

これが大切だと思います。

住まいについて気になることがありましたら、AVANTIA静岡支社までお気軽にご相談ください。